市街化区域と市街化調整区域のちがいは？
都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分する制度、いわゆる「線引き」によって定められる市街化区域、市街化調整区域は、どのような区域なのでしょうか。
都市計画区域内の「線引き」がされると、これまで「線引きがされていない」津久井地域にある土地などは、市街化区域もしくは、市街化調整区域のどちらかに指定されることとなり、区域ごとの土地利用の制限や税の制度などが、従来と変わることとなります。
「今までとどのような違いがあるのか」、土地などをお持ちの皆様に共通する事項についてお知らせします。
なお、具体的な市街化区域と市街化調整区域の区分については、現在、調査、検討中です。
市街化区域とは
市街地として積極的に整備する区域で、用途地域等を指定し、道路や公園、下水道等の整備を行い、住宅や店舗、工場など、計画的な市街化を図る区域です。
市街化調整区域とは
市街化を抑制し、優れた自然環境等を守る区域として、開発や建築が制限されている区域です。
区域区分（線引き）における効果は
市街化区域と市街化調整区域の区分（線引き）を行うことにより、無秩序な市街地の拡大を防ぎ、道路や下水道等の公共施設の効率的な整備を行い、計画的なまちづくりを進めることができ、多くの人々にとっての暮らしやすさを早期に確保することが可能となります。具体的な例としては、新市の将来像の実現に向け、骨格となる交通網の強化や、水源地の環境保全を図るための下水道の整備を効率的に進めることができるとともに、開発や建築を制限することにより、優れた自然環境等を保全し、がけ崩れ等の災害の防止や水源の涵養、優れた自然の維持、農林業での活用を図ることができるなどの効果があります。
市街化区域に指定されると
開発行為の対象
線引き以前は、開発面積1,000平方メートル未満の場合、建築目的の土地の区画・形質の変更をともなう開発行為であっても開発行為の許可が不要でしたが、市街化区域指定後は500平方メートル以上の開発（土地の区画・形質の変更）について、開発許可が必要となり、その開発は技術基準に適合しなければなりません。
お問合せ 開発調整課 電話：042-769-8251
農地転用について
線引き以前は、農地の転用の際には県知事の許可が必要でしたが、市街化区域内については農業委員会への届出となります。（許可が不要となります）
お問合せ 西農業委員会 電話：042-780-1406
固定資産税について
市街化区域内の土地利用は、優先的かつ計画的に市街化（宅地化）を図る目的で都市的な利用を促進することを想定しているため、農地等宅地以外の土地についても周辺宅地との税負担のつりあいがとれるような課税の制度となっています。このため市街化区域内の農地は、生産緑地地区の指定を受けた場合を除いて地方税法上の特定市街化区域農地とされ、状況の類似する宅地を基準とした評価・課税が適用されます。（ただし、急激な税負担の増加を軽減するため、4年間にわたり段階的な軽減率を適用する経過措置があります。）
お問合せ 資産税課 電話：042-769-8298
都市計画税について
都市計画事業または、土地区画整理事業などの施行に使われる目的税であり、原則として市街化区域内の土地・家屋に課税されます。
お問合せ 資産税課 電話：042-769-8298
生産緑地地区について
市街化区域内において緑地や防災上の空地などの役割を持っている農地を計画的に保全し、良好な都市環境の形成を目的として指定する制度です。
生産緑地地区の指定は、農地所有者からの要望により、市街化区域内で一定の要件を満たしている農地について、都市計画法の手続きを経て「保全する農地」として指定する制度です。
生産緑地地区の指定を受けた場合の課税は農地課税となります。
また、生産緑地地区は、農地として維持するため、建築物の建築等の行為が規制され、指定後30年経過後または、主たる従事者の死亡等の場合に農地所有者が市長に対し買い取りを申し出ることができます。
お問合せ 都市計画課 電話：042-769-8247
市街化調整区域に指定されると
開発行為の対象について
基本的には、市街化調整区域内での新たな開発・建築行為は制限されます。ただし、市街化調整区域内においても立地基準等に適合すれば開発行為や建築行為が可能です。個別の開発・建築計画については、あらかじめ担当窓口にご相談ください。
お問合せ 開発調整課 電話：042-769-8251
農地転用について
農地転用については、線引き以前と同様に県知事の許可が必要となります。
お問合せ 西農業委員会 電話：042-780-1406
固定資産税について
土地の利用状況等に変更がなければ、原則として線引き前と変わりません。
農業用施設の用地として利用されている土地については、従来、農用地区域内の土地のみ農業用施設用地として評価・課税されていましたが、線引き後は、農用地区域外の土地でも農業用施設用地としての評価・課税に変わる場合があります。
お問合せ 資産税課 電話：042-769-8298
都市計画税について
原則として、市街化調整区域では課税されません。
お問合せ 資産税課 電話：042-769-8298
既存建築物の建替・増築について
線引きが行われた時点で建築物が建っている場合、もしくは線引き後、法に基づく許可を得て建築された建築物で、同一の敷地、用途、及び規模で、既存建築物の延べ面積の1.5倍以内の建築物の建築の場合、都市計画法の許可を受けなくても建替・増築ができます。
ただし、計画建築物の延べ面積が300平方メートル以下の小規模建築物は、従前の1.5倍を超えても差し支えありません。
お問合せ 開発調整課 電話：042-769-8251
既存の権利者の届出による許可制度について
この制度は、線引き時点に市街化調整区域内に自己用の建築物等を建築する目的で土地の所有権等を有していた人に対して、期間を限って許可できるようにした制度です。線引きの告示日から六月以内に市長に既存権利の届出を行い、線引きの告示日から起算して5年以内に建築を完了させるものです。
ただし、次の点にご注意ください。
- 計画する建築物は、自己の居住用もしくは自己の業務用であること
- 線引きの時点で建築を計画している土地を所有していること（農地の場合は、農地法4条の許可を受けていること）
- 線引き後5年以内に建築を完了すること
- 使用者（建築主）と建築物の用途は将来にわたって制限されること
お問合せ 開発調整課 電話：042-769-8251
※上記リンクは「Weblio辞書」のページを新しいウィンドウで開きます。
用語解説については、「Weblio」までお問い合わせください。
